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Le Sezioni Unite della Cassazione: – il contratto di locazione non registrato è nullo ma può essere sanato. – la controdichiarazione sul prezzo è sempre nulla senza possibilità di sanatoria

Le Sezioni Unite della Cassazione: – il contratto di locazione non registrato è nullo ma può essere sanato. – la controdichiarazione sul prezzo è sempre nulla senza possibilità di sanatoria

Con la recentissima Sentenza n. 23601/2017 del 09.10.2017 la Suprema Corte di Cassazione, a Sezioni Unite, ha chiarito definitivamente quale siano le sorti del contratto di locazione non registrato e cosa avvenga in caso di simulazione del canone.
La sentenza è stata emessa in una fattispecie che riguardava un contratto di locazione ad uso commerciale. Tuttavia i prinicìpi sanciti sono gli stessi già adottati in analoga fattispecie ma riguardante il contratto di locazione ad uso abitativo (Sentenza n. 18213/2015).
Procediamo con ordine.
Primo caso: contratto di locazione non registrato.
Come già evidenziato in altro articolo di questo blog, il contratto di locazione non registrato è nullo. Tuttavia, precisa oggi la Cassazione, ove venga successivamente registrato, può produrre effetti sin dalla sua stipula (e non soltanto a partire dalla registrazione).
Ricordiamo che la registrazione è un adempimento di carattere fiscale e consiste, sostanzialmente, nel dichiarare al fisco che è stato concesso un immobile in locazione ad un determinato canone.
Esempio: Tizio, proprietario di un immobile, lo concede in locazione a Caio ma non registra il contratto di locazione.
Nel corso del rapporto Caio decide di non pagare più i canoni. Poichè il contratto di locazione è nullo in quanto non registrato, Tizio non potrà sfrattare Caio con la procedura rapida della convalida di sfratto nè tantomeno chiedere contro di lui un decreto ingiuntivo di pagamento dei canoni non pagati. Dovrà dunque procedere, per riavere il proprio immobile, ad un’azione civile volta a far dichiarare l’occupazione abusiva del suo immobile, con tempi ben più lunghi.
In alternativa, Tizio può decidere di registrare il contratto di locazione, anche se tardivamente: in questo caso, afferma la Cassazione, il contratto da nullo diventa valido ed efficace sin dalla sua stipula. Tizio potrà quindi chiedere il pagamento di tutti i canoni precedenti non pagati da Caio e potrà anche agire contro di lui per sfrattarlo con la convalida di sfratto. Naturalmente Tizio dovrà farsi carico di tutte le sanzioni tributarie conseguenti alla tardiva registrazione ed alla mancata dichiarazione dei redditi percepiti in precedenza.
Resta da vedere se questo principio, affermato e ribadito dalla Cassazione, verrà seguito anche da tutti i Giudici: vi sono invero alcuni Tribunali che consideravano insanabile la nullità del contratto non registrato entro i trenta giorni dalla stipula (norma valida per i contratti di locazione ad uso abitativo), ritenendo quindi che la registrazione tardiva non valesse a sanare il contratto.
In effetti la Cassazione si è pronunciata a Sezioni Unite proprio per comporre il contrasto giurisprudenziale creatosi, affermando il diverso principio per il quale la registrazione tardiva vale a sanare il contratto.
Secondo caso: contratto di locazione registrato con un canone inferiore a quello effettivamente pagato.
La Cassazione afferma che la controdichiarazione sul canone effettivo è sempre nulla e non può essere sanata neanche da una successiva reigstrazione.
Tizio, proprietario, concede in locazione a Caio un suo immobile. Nel contratto di locazione, che Tizio provvederà a registrare, le parti concordano il prezzo di € 500,00. Con una contemporanea scrittura privata, le parti tuttavia stabiliscono che il canone effettivo che Caio dovrà pagare sarà € 1.000,00.
Caio dunque paga mensilmente il canone effettivo di € 1.000,00. Un bel giorno decide però di pagare il canone previsto nel contratto “ufficiale” e registrato ed inizia a pagare € 500,00.
Tizio allora decide di agire nei suoi confronti e registra la controdichiarazione con il prezzo maggiore con l’intento di ottenere il pagamento del canone pattuito.
Ebbene, in questo caso, afferma la Cassazione, Tizio non potrà avvalersi della controscrittura per sfrattare Caio (che sta pagando il prezzo previsto nel contratto “ufficiale”) o per ingungergli il pagamento della differenza dei canoni anche se provvede a registrarla.
Infatti, ad avviso della Cassazione, nella complessiva operazione realizzata dalle parti (contratto con canone ufficiale inferiore, da registrare+controdichiarazione con prezzo effettivo e maggiore, da nascondere al fisco) si rinviene una finalità illecita che rende la controdichiarazione insanabilmente nulla.
Attenzione: la nullità travolge sontanto il patto illecito di concordare un canone maggiore a quello dichiarato al fisco. Ne deriva che il contratto di locazione, con il canone inferiore e regolarmente registrato, resta in vita e continua a produrre effetti.
Caio dunque correttamente potrà continuare a pagare € 500,00 di canone mensile fino alla scadenza del contratto.
Anche in questo caso, la Cassazione è intervenuta per comporre un contrasto giurisprudenziale creatosi tra i Giudici: secondo alcuni Tribunali, infatti, era da considerarsi nulla solo la controdichiarazione formatasi in corso di rapporto e non anche quella stipulata fin dall’inizio del rapporto di locazione.
La Cassazione, invece, come detto, non distingue sul momento in cui la controdichiarazione viene stipulata: essa è sempre e radicalmente nulla, anche a prescindere dalla sua successiva registrazione.
Ricordiamo infine che questi principi valgono sia per le locazioni ad uso abitativo che per quelle ad uso commerciale.