Loading...

In caso di parziale impossibilità sopravvenuta del bene promesso in vendita il promissario acquirente può agire in giudizio per ottenere la proprietà dell’immobile ed anche la riduzione del prezzo

In caso di parziale impossibilità sopravvenuta del bene promesso in vendita il promissario acquirente può agire in giudizio per ottenere la proprietà dell’immobile ed anche la riduzione del prezzo

Con il contratto preliminare di compravendita le parti si impegnano rispettivamente a vendere e ad acquistare con il versamento di un prezzo un determinato bene ad una certa scadenza prestabilita.
Ma cosa succede se nel tempo intercorso tra stipula del preliminare e la stipula del definitivo il bene promesso in vendita subisce modifiche che ne diminuiscano il valore?
Su questo punto si è di recente espressa la Corte di Cassazione con la sentenza n. 4939 del 27 Febbraio 2017.
Nella fattispecie oggetto del contratto preliminare era il trasferimento di un immobile con un giardino pertinenziale. Tale giardino però era stato nel frattempo assegnato a terzi da parte del Comune e dunque limitatamente a questa parte il contratto definitivo era diventato impossibile.
Ciò nonostante il promissario acquirente agiva in giudizio chiedendo sentenza ai sensi dell’art. 2932 per ottenere il trasferimento del solo appartamento senza giardino e, in aggiunta, una riduzione del prezzo concordato proprio in considerazione della parziale impossibilità sopravvenuta di ottenere anche il giardino.
Dopo aver visto respinte le proprie richieste nei primi due gradi di giudizio, la ricorrente ha avuto ragione dalla Cassazione che ha osservato che la mancanza del solo giardino non incideva in modo determinante sull’intero contratto, causandone la totale risoluzione: infatti restava vivo l’interesse del compratore di ottenere comunque almeno l’appartamento.
Inoltre la Cassazione, riportandosi ad una importante sentenza della stessa Corte a Sezioni Unite (sentenza n. 1720/1985), ha affermato che in caso di parziale impossibilità sopravvenuta della cosa promessa in vendita il promissario acquirente non è costretto necessariamente a scegliere tra la risoluzione del contratto e accettazione senza riserve del bene, ma può anche agire per ottenere il trasferimento dell’immobile e contestualmente una riduzione del prezzo.
La precedente pronuncia era stata emessa in materia di preliminare di vendita di un immobile in costruzione che, tuttavia, al momento della vendita, presentava vizi e difetti di costruzione non così gravi da giustificare la risoluzione del contratto per inadempimento del costruttore. In quel caso la Cassazione ammise la possibilità per l’acquirente di scegliere la “terza strada” del trasferimento dell’immobile con riduzione del prezzo originariamente concordato in contratto, tenendo conto dei vizi risultati.
In sintesi: con riguardo al preliminare di vendita di immobile da costruire, e per il caso in cui detto bene venga realizzato con vizi o difformità, che non lo rendano oggettivamente diverso, per struttura e funzione, ma incidano solo sul suo valore, ovvero su secondarie modalità di godimento, deve ritenersi che il promissario acquirente, a fronte dell’inadempimento del promittente venditore, non resta soggetto alla sola alternativa della risoluzione del contratto o dell’accettazione senza riserve della cosa viziata o difforme, ma può esperire la azione di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo, a norma dell’art. 2932 c.c., chiedendo, contestualmente e cumulativamente, la riduzione del prezzo.
In questo caso la pronuncia del giudice, che tenga luogo del contratto non concluso, fissando un prezzo inferiore a quello pattuito con il preliminare, configura un legittimo intervento riequilibrativo delle contrapposte prestazioni, rivolto ad assicurare che l’interesse del promissario alla sostanziale conservazione degli impegni assunti non sia mortificato dalle azioni del promittente venditore.