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Il contratto preliminare di compravendita di un immobile in costruzione è nullo se manca la garanzia fideiussoria

Il contratto preliminare di compravendita di un immobile in costruzione è nullo se manca la garanzia fideiussoria

Il d.lgs. 122/2005 è stato emanato con l’intento di favorire il commercio di immobili in costruzione, tutelando l’acquirente persona fisica che acquisti direttamente dal costruttore dal rischio (spesso verificatosi) di vedere sparire il proprio investimento a causa dell’inadempimento o, peggio ancora, del fallimento del costruttore.
In particolare il legislatore ha apportato una serie di misure a vantaggio dell’acquirente o del promissario acquirente in un contratto preliminare.

Tra esse:
1 – L’obbligo del costruttore “All’atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente….., a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all’acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall’articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.” Art. 2 d.lgs. 122/2005;

2 – L’obbligo del costruttore a “contrarre ed a consegnare all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.” Art. 4 d.lgs. 122/2005;

3 – L’esenzione dall’eventuale azione revocatoria fallimentare in caso di fallimento del costruttore di atti di acquisto di immobili in costruzione in cui l’acquirente si sia impegnato a trasferire la propria residenza se posti in essere al giusto prezzo art. 10 d.lgs. 122/2005.

Di recente il Tribunale di La Spezia, con sentenza n. 477 del 9.06-2016 si è pronunciato in merito in particolare all’obbligo di garanzia fideiussoria, stabilendo che il contratto preliminare di acquisto di un immobile in costruzione è nullo e non può essere sanato se all’atto della stipula il costruttore non allega la garanzia fideiussoria rilasciata da soggetto abilitato.

Si tratta di una nullità relativa: essa cioè può essere fatta valere soltanto dal soggetto nel cui interesse è prescritto l’obbligo (e dunque dal solo promissario acquirente) oppure rilevata di ufficio dal Giudice.

Si tratta inoltre, osserva il Tribunale, di nullità originaria ed insanabile: a nulla vale dunque il rilascio della fideiussione in epoca successiva alla stipula del contratto preliminare.